Верховный суд отменил «схему Долиной» и укрепил защиту добросовестных покупателей жилья

Президиум Верховного суда утвердил обзор судебной практики по делам оспаривания сделок с недвижимостью, включив в него 20 правовых позиций, сформированных по делам 2022–2025 годов. Цель обзора — унифицировать подходы судов при спорах о праве собственности на жильё.

Ключевые положения обзора

• Заявление продавца о действии под влиянием мошенников или заблуждения не является безусловным основанием для аннулирования сделки.
• Судам необходимо учитывать добросовестность покупателя и его способность распознать возможное заблуждение.
• При признании договора недействительным применяется двусторонняя реституция: каждая сторона обязана вернуть полученное по сделке.
• Заблуждение продавца о мотивах сделки не считается существенным основанием для недействительности по ст.178 ГК.

Пересмотр практики был вызван резонансным делом: летом 2024 года известная певица продала квартиру и затем заявила, что стала жертвой телефонных мошенников. Квартира была куплена предпринимательницей; нижестоящие суды сначала признали сделку недействительной и вернули жильё прежней владелице, но в декабре 2025 года Верховный суд восстановил право собственности покупательницы, указав на необходимость защиты добросовестного приобретателя.

Судам следует принимать во внимание добросовестное поведение покупателя, а также наличие у него возможности распознать заблуждение.

Решение направлено на снижение правовой неопределённости на рынке жилья и должно препятствовать массовым попыткам оспорить сделки по схеме, при которой продавцы стремились вернуть квартиры у добросовестных покупателей.